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??私下簽訂的房產協議有效嗎?房屋買賣協議受法律保護嗎?
熱心網友 2019-06-07
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薛樹翠 2019-06-07

 根據《中華人民共和國合同法》的規定,但凡合同都必須經具備以下幾方面的具體條款:標的;數量和質量;價款和酬金;履行的期限、地點及方式;違約責任。  有關房地產購銷合同的制定,目前可參考的是國家建設部和國家工商局制定頒布的《商品房購銷合同(示范文本)》,必要的時候,買賣雙方仍需簽訂有關的補充協議,特別是有關房屋面積和購房人付款方式等關鍵條款,一定要有細節性的明確約定。  其他合同關鍵條款細節:  (1)有關房屋面積方面的條款。購房者在簽訂購買現房時合同時在此條款中要求寫明建筑面積,及建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平米數,使用面積平米數,建筑面積與使用面積的比例;購買預售房還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。根據《民法通則》此條款應如此表述“誤差在3%之內(含3%),視為正常誤差,但誤差部分應按實際面積在合同中規定的單價重新結算;若誤差超過3%,則視為賣方違約,賣方應承擔約責任。”  不要讓對方在這方面做文章。另外,所購樓的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。  (2)關于價格、收費、付款數額的條款。價格條款應明確,應有細項約束!不得隨意因價格變化而毀約,在付款方式條款中,應明確、詳細規定付款方式,如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額等。  (3)關于不可抗拒力。房產銷售合同有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導至逾期交房,不承擔責任。”這樣的表述。我國《民法通則》第一百五十三條規定:“本法所稱的‘不可抗力’是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況,如:地震、火災、戰爭等。”依照此法,房產買賣合同中設定有關了延伸、擴張。但如果開發商的過錯,怎么辦?要有明確的約定。另外,季節影響、上級行為、政府行為等因素的影響,怎么定性?可約定為不可抗力否?從而免除自己要承擔的違約責任。因此簽訂合同時,應特別注意“不可抗力”在合同中的界定。  (4)關于房屋質量。要盡量避免因與你本人無關的關于房屋質量問題帶來麻煩,如:臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級;屋內設備如水、電、氣、管線以及門、窗等質量約定,導致合同出現爭議,這在合同中都應涉及到,且作出明確的約定。  建議:房屋買賣是大宗合同,私下協議容易因思考不周導致雙方約定不明確,可能為將來的履約造成不必要的麻煩,最好還是在律師指導下來簽訂協議。最好是丑話說在前,且用文字固定下來,某種意義上講,約定越細越明確越好。查看全部>

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薛樹翠 2019-06-07

私下簽的房屋買賣協議,房產登記合法,簽訂的協議內容合法,一般都具有法律效力。一、具有法律效力的合同一般要滿足:1、雙方當事人應具有實施法律行為的資格和能力。2、當事人應是在自愿的基礎上達成的意思表示一致。3、合同的標準的和內容必須合法。4、合同必須符合法律規定的形式。二、以下簽訂的房屋買賣合同屬無效合同1、房產、地產分別轉讓,合同無效房屋是建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋所有權通過買賣而轉讓時,該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。2、未辦理登記過戶手續,合同無效房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志,否則,房屋買賣合同不能生效,也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果,即使房屋已實際交付也屬無效。3、產權主體有問題,合同無效出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權出賣他人房屋的,其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的,必須征得共有人同意才能出賣,出賣共有房屋時,須提交共有人同意的證明書。4、侵犯優先購買權,合同無效房屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優先購買權。房屋所有人出賣出租房屋時,須提前3個月通知承租人,在同等條件下,承租人有優先購買權。5、單位違反規定購房,合同無效機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買,須經縣級以上人民政府批準。單位違反規定,購買私房的,該買賣關系無效。6、買賣中存在欺詐行為,顯失公平,合同無效買賣城市私有房屋,雙方應當本著按質論價的原則,參照房屋所在地人民政府規定的私房評價標準議定價格,經房屋所在地房管機關同意后才能生效。7、非法轉讓,合同無效根據《城市房地產管理法》第三十八條 下列房地產,不得轉讓:(一)以出讓方式取得土地使用權的,不符合本法第三十九條規定的條件的;(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)依法收回土地使用權的;(四)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;(五)權屬有爭議的;(六)未依法登記領取權屬證書的。查看全部>

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薛樹翠 2019-06-07

雙方私下簽訂的二手房協議如果是真實的那么是合法有效的。但是不動產要以過戶登記為所有權轉移的生效要件,因此雖然合同有效,但未過戶,意味著房產所有權仍在原所有人名下。如將來對方不愿過戶房產,只能依據買賣合同要求對方支付違約金。合同成立的條件,一般認為應具備以下條件:1、訂約主體應為雙方或多方當事人;2、具備法律規定的要約與承諾這兩個階段或過程;3、對主要條款達成一致的意思表示。對于實踐性合同來說應把實際交付物作為成立要件。如果具備以上條件,合同就能成立。至于成立的合同是否有效,還得看其是否“依法”成立。只要是依法成立的合同,都應有效。查看全部>

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薛樹翠 2019-06-07

房產合法所有人和你簽署的房產買賣協議,當然是合法有效的,前提是沒有在脅迫或欺騙前提簽署,協議內容是雙方真實意思體現。法律依據:《物權法》;第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。第十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。第十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項,應當與不動產登記簿一致;記載不一致的,除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外,以不動產登記簿為準。查看全部>

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