政治局會議首提“良性循環”，房地產行業政策面迎來轉折點

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12月6日，行業迎來兩大重磅消息。

中共中央政治局召開會議，分析研究2022年經濟工作，會議強調，明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進。宏觀政策要穩健有效，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。

房地產方面，明確要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。

此次針對房地產行業“良性循環”的表述是近年來首次提及，釋放出很強的信號意義，過去幾年，房地產政策面始終圍繞“平穩健康發展”的目標實行，此次在健康發展的基礎上提出“良性循環”，對重建行業信心，解決當前行業遇到的一些問題，都有至關重要的作用。

與此同時，央行決定于12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構），下調后，金融機構加權平均存款準備金率為8.4%此次降準共計釋放長期資金約1.2萬億元。

結合當前經濟形勢，預計未來央行貨幣政策或將穩中偏松，不排除繼續降準、降息的可能性，更好地助力中國經濟高質量發展。

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房地產方面首次提及“良性循環”

12月6日召開的中央政治局會議釋放了明確信號。

具體來看，明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進。宏觀政策要穩健有效，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。

短短兩句話、四十余個字中“穩”字依然是下一階段重要關鍵詞。

聚焦房地產層面，會議強調，要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。

細數近幾年來中共中央政治局會議中有關房地產方面的表述，“良性循環”一詞首度出現在中共中央政治局會議當中。

實際上，從2019年以來，“房住不炒”一直是房地產政策層面的主基調，促進房地產市場平穩健康發展。2021年以來，中央政治局會議中對房地產方面的表述日漸豐富具體。

從這一角度來看，房地產行業發展走向和脈絡也逐漸清晰，在當前行業流動性緊張的情況下，對于樹立行業信心，解決行業遇到的一些問題，都有著至關重要的作用，后續的推進仍需要一定的時間。

整體來看，今年以來，房地產市場面臨下行壓力，結合近期中央層面的相關表述來看，政策面迎來一個非常重要的轉折點。

表：2019年以來中央政治局會議對房地產方面的表述

資料來源：公開資料整理

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政策面迎來轉折點，市場底仍需檢驗

與此同時，此次政治局會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，具有明確的方向性指導。

聯系到12月3日，銀保監會曾表示，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，促進房地產行業和市場平穩健康發展。這意味著居民自住及改善性購房需求將得到支持，對房地產市場來說將是一大利好。

實際上，9月末自央行提出“兩個維護”以來，個人按揭貸款確實有邊際改善的趨勢，上海、成都、南京等多城放貸周期大幅縮短，廣州、深圳、蘇州等多城下調房貸利率。

結合此次中央政治局會議及銀保監會定調，未來居民按揭貸款有望繼續松綁，主要體現于提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調房貸利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進而支持居民自住以及改善性購房消費，保證正常房地產交易平穩運行，促進房地產行業良性循環。

從市場層面來看，政策基本面改善將帶動年底房地產市場轉暖，成交有望企穩回升，但市場較難出現反轉行情。

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降準釋放長期資金1.2萬億，房企整體融資環境有望改善

中共中央政治局會議強調，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。積極的財政政策要提升效能，更加注重精準、可持續。穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕。

其中，貨幣政策近期動作頻繁。12月3日，國務院總理李克強在視頻會見國際貨幣基金組織（IMF）總裁格奧爾基耶娃時指出，將圍繞市場主體需求制定政策，運用多種貨幣工具，適時降準。

重磅信號釋放僅3天，12月6日，為支持實體經濟發展，促進綜合融資成本穩中有降，中國人民銀行決定于2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點(不含已執行5%存款準備金率的金融機構)。一次性釋放資金約1.2萬億元。

從央行有關負責人表態來看，首先需要明確的是，穩健貨幣政策取向沒有改變。此次降準是貨幣政策常規操作。央行堅持正常貨幣政策，保持政策的連續性、穩定性、可持續性，不搞大水漫灌，為高質量發展和供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。

此次降準實際上是基于三方面因素考量：首先，保持流動性合理充裕，減緩經濟下行壓力；其二，引導金融機構支持實體經濟，尤其要緩解中小微企業經營困境，緩解大宗商品價格上漲向下游中小微企業傳導的壓力；其三，通過降低金融機構資金成本的方式，達成降低社會綜合融資成本的目標。

基于促進房地產業良性循環的考量，接下來涉房融資或將解凍，房企整體融資環境有望明顯改善。一方面，支持房地產企業合理正常融資，有序引導企業銷售、購地、融資等經營行為逐步回歸常態。當然，基于銀行業金融機構基于放貸的風險偏好考量，信貸政策松綁更利好國企、央企及優質民企。另一方面，那些“問題”房企仍需去杠桿，并將杠桿率、負債率降到相對安全的水平，預計融資環境較難實質性改善，資金周轉壓力或將不斷加劇。

總體來看，此次政治局會議對房地產方面新的表述，給出了非常重要的信號，對于樹立行業信心，解決當前行業面臨的問題，都有至關重要的作用。后續政策實施和推進需要一步一步解決。今年以來，行業經歷了市場下行壓力之后，終于在政策面迎來非常重要的轉折點，對后續行業發展注入“強心劑”。

此番降準并非等同于房地產行業“救市”，對于企業而言，去杠桿仍是行業主旋律，強化風控、穩健經營才是企業的根本出路。